甘信宏

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政府縱容、建商暴利!雙北市違法住宅現形記

  • [天下雜誌/文/何榮幸、劉光瑩、陳寧、黃哲斌 圖片/劉國泰]

     

    當節節高升的房價,壓垮一隻隻找殼的蝸牛族,部份建商卻大做違法生意,在全台工業區蓋住宅炒地皮,甚至在寸土寸金的北市大直美麗華商業區,興建億元豪宅。等到政府對違規開鍘,部份建商卻已落跑卸責,留下爛攤子給住戶。過去三個月,《天下》記者深入調查大台北都會區內各項違法建案,為讀者揭開違背居住正義、盤根錯節的「清境民宿雙北市版」住宅亂象。

     

    台北大直美麗華,巨大的摩天輪底下,在百貨商場、飯店、大賣場、Motel、婚宴廣場等商業建物之間,矗立著一棟棟房價上億元的頂級豪宅。

     

    這塊明水路旁的黃金地段,隱藏著一個公開的祕密。這個祕密,勾動小老百姓的憤怒,公權力被迫出手,一場攸關居住正義的戰爭,正在上演。

     

    場景1:大直美麗華商圈 許多豪宅都違法,但誰敢拆?

     

    過去三個月,《天下》記者多次來到大直,走進美麗華附近房仲看屋。

     

    電腦螢幕上出現一間間豪宅物件,記者隨手指向其中一間,房仲秀出屋主開價:「一億六千萬」。接著明確表示,「這裡的住宅是違法的。」

     

    但他強調,「不用怕!這邊社區全部加一加,大坪數小坪數,至少三、四百戶。如果其中一戶被爆非法使用,整個社區都要拆掉。你覺得,有人會讓政府這樣處理嗎?」

     

    這位剛進業界的房仲,沒有因為訪客看起來不像買得起豪宅而失去熱情,反而持續積極推銷:「如果擔心風險,當然買住宅區比較好,只不過,價格更貴,物件也更稀少。」

     

    他指出,位於樂群二路南側的合法住宅區,建商推案每坪在一四○萬到一七○萬元之間,北側的商業住宅區,每坪大約一一○萬至一二○萬元,非常划算。

     

    這塊明水路、北安路、堤頂大道、樂群二路所圍區域,是基隆河截彎取直後,台北市政府規劃的產業專區。都市計畫叫「大彎北段」,房地產業者稱為「金泰段重劃區」。房仲網頁上寫明適合族群為「富豪一族」。

     

    但在一般民眾眼中,這裡是「有錢人低價買豪宅」、違反公平正義的聚落。德明財經科技大學副教授花敬群更向《天下》強調,這裡是「全國最大的違規使用豪宅區」。

     

    資商業區小套房,一年增值四百萬

     

    原來,根據台北市都市計畫規定,美麗華百貨緊鄰的敬業三路以西是「商業區」,以東是「娛樂區」,兩處皆不得做住宅。台北市府在二○○八年曾提案想放寬此處可蓋住宅,卻遭都市計畫委員會退回。

     

    不得做住宅,豪宅卻一棟棟出現,部份建商「先蓋先贏,先賣先贏」,公權力則長期漠視縱容。難怪連房仲業者私下都認為,「這就是清境民宿的台北市豪宅版。」

     

    為了採訪住戶想法,記者透過朋友關係,進入靠近捷運劍南路站的某棟小坪數豪宅,與三十歲的張姓屋主長談。張先生曾在上海、深圳工作,因為想就近照顧家人,於是放棄高薪回台定居。他坦承,選擇在此購屋是看上「投資與增值潛力」。

     

    「爸媽出錢付頭期款,我自己付房貸,」去年四月,張先生以每坪七十幾萬元買下權狀二十坪、公設八坪的小套房。「最近樓上有一戶轉手,成交價每坪已飆到九十六萬!」換句話說,這個年輕人若此刻賣掉小套房,不到一年即現賺約四百萬元。

     

    對於違規住宅的風險,他並不擔心,「我之前得到的訊息,這邊是住商兩用,並未禁止作為住宅使用。」他也曾從樓下保全口中聽到住商兩用說詞。

     

    這個年輕人的確享受到了「購屋增值」的快感,但他不知道的是,台北市府在民怨累積的壓力下,已經對本區違法住宅開罰。

     

    二○一一年,台北市議員周威佑曾質詢「此區有近四十棟違法豪宅」,當時市長郝龍斌表示,市府將「依法清查,並予處理,決不寬貸。」

     

    但直到去年十月,建管處才對此區內春風建設的「悅榕莊」開罰三十萬元,開罰理由就是「將(商辦的)公共空間轉做私人使用」。不僅如此,此區還有六處建案涉嫌違法遭到市府列管查核,一旦確認違法事實就會開罰。

     

    但由於市府並未大張旗鼓,外界渾然不知,這塊豪宅區的住戶正面臨受罰風險。來此看房購屋的有錢人,也可能繼續陷入建商與代銷業者的話術迷陣,而以為「住進去安啦」。

     

    長期研究都市發展的花敬群指出,「商業區蓋豪宅,是台北市特有的建商新玩法。」商業區土地一般而言比住宅區貴,但有更多容積率可蓋房;近年台北市辦公室租金投報率成為全球最低,但地價在房市泡沫中卻節節高升,部份建商遂另闢戰場違法興建這類「商業住宅」。「即使是真的有投資意願的產業,搶地也搶不過建商。鮭魚返鄉,卻無處落腳,很諷刺,」花敬群說。

     

    場景2:內湖五期重劃區 內科淪為名流住宅,已有八案開罰

     

    離大直、士林不遠處,北市內湖五期重劃區,剛開幕一年多的昇恆昌購物廣場,每日接待逾百輛陸客遊覽車,年營收破百億,可謂是隻金雞母。圍繞昇恆昌廣場的,則是十幾棟全新落成的住宅大樓。

     

    由南京東路六段、行善路、舊宗路和成功路圍繞,總面積將近十萬坪的這塊重劃區,曾是雜草叢生的農地及傾倒廢土的爛地。三十多年前,市府進行市地重劃,建商伺機搶進,如今規劃為內湖科學園區。

     

    因為鄰近高速公路、環東大道,加上連鎖量販店集中,馬路寬敞平整,學區優,近公園,套句房仲常說的話,「鬧中取靜,生活機能絕佳」。

     

    然而,記者追查發現,市府建管處核發給此區建案的使用執照上,清楚寫明使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」,用途為「一般事務所」或「策略性產業/一般服務業」,更白紙黑字聲明「不得銷售、使用為集合住宅。」

     

    此地房仲向記者表示,以此區狹長形的明美公園為界,西南側是俗稱「正五期」的合法住宅區住宅,新建案每坪已超過百萬元;相較之下,東北側的違規住宅剛落成時每坪「僅有」八十萬,好康多了,吸引不少科技新貴、知名藝人樂得在此置產。

     

    平息民怨,北市府連續開鍘

     

    部份建商公然炒作高價住宅,踐踏法律,也違反居住正義,開始引爆民怨。

     

    二○一二年十一月,市府建管處首度依「建築法」對此區六棟建案「擅自變更隔間」各罰六萬元,並勒令業者限期恢復原狀。

     

    北市府指出,這些建案透過「二次施工」手法,將原本建築圖上的公共空間違規裝修、擅自變更,改成給住戶的私人空間。然而,建商幾乎沒有任何改善動作。

     

    去年四月,建管處再度出手,對此區內的「合康捷境」、「新潤峰哲」、「新潤悅峰」、「維多利亞嘉醴」、「興富發領袖」、「忠泰恆美」、「忠泰至美」、「遠雄藝朗」等八案各罰三十萬元(按:同時另罰南港工業區內的「鼎峰」、「世界心」兩建案),並限期六個月內改善。

     

    半年期間轉眼即至,這批被市議員王鴻薇批評為「台北市最大違建」的建案,只有「維多利亞嘉醴」進行改善,其他九案不動如山。

     

    建管處遂在去年十月第三度重罰,從「每棟」變成「每層」各罰三十萬元,總開罰金額近三千萬元,其中「遠雄藝朗」、「忠泰恆美」累計皆已各被罰四百五十六萬元,並再限期三個月內改善。

     

    由於內湖五期多為新成屋,公權力還有機會罰到違規建商。但已經購買違規住宅的住戶,也陷入一併重罰的風險。

     

    所謂「上有政策,下有對策」,建商如何因應北市府在打房目標下的「殺雞儆猴」重罰?

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